これには、多くのリスクやトラブルの種が潜んでいる。

借主が亡くなると、一般的にその物件は「事故物件（瑕疵物件）」と見なされ、以降、貸す側にとっても借りる側にとっても、心理的にマイナスの影響がでてくる。

また、状況によっては遺体が腐敗、著しい汚損や悪臭が発生しているということもある。

そうなると、特殊清掃・消臭消毒・内装改修工事等、部屋を原状回復させるために、大きな手間と費用が発生することになり、それを誰が負担するのかが問題になってくる。

現在の一般的な裁判例や国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、借主の原状回復義務については、通常損耗・経年劣化以外の故意・過失による損傷に限定される傾向が強い。

「借地借家法」の根底にも弱者保護・弱者救済の理念が流れており、一般的には、貸主より借主の方が弱い立場であると考えられているが故のことと思われる。

しかし、賃貸借契約を締結する際に、退去時の原状回復について別段の取り決めがなされていた場合は、この限りでないこともある。

もちろん、その場合でも、借主保護の観点から特約の内容に一定の制限が設けられている。

貸主にとって利己的・暴利的でない客観的・合理的理由が存在すること等、公序良俗に反しない必要性があることや、借主が特約によって負う義務の内容を充分に認識し、特約による義務を負担することの意思表示を明確にしていることが必要となる。

そもそも、人は、いつ・どこで・どのように亡くなるのかわからないものの、「いつか必ず死ぬ」ということだけはわかっている。

したがって、突然に病を発症して死亡したり、または、自宅療養中に死に至ったりすることなどは、そこが病院や施設ではない生活住居であっても発生し得ることは当然に想定されるところである。

したがって、老衰や病気等による自然死については、当然のように借主に対して債務不履行責任や不法行為責任を問うことはできないということになる。

自然死であっても、死亡することが想定できた場合には，債務不履行責任や不法行為責任が認められる可能性が出てくる。

このような各論はいくつかあるが、総論としては建物の賃貸借が、建物を貸して対価を得るといった営利事業である以上、これによるリスクやコストは賃料に含まれているものといえ、かかる責任は貸主が負担すべきであると考えられている。

現実には、原状回復費用はもちろん、将来に渡る家賃補償を求めるケースが少なくないが、法的にその類は認められにくいのもまた現実である。

画像の現場は、軽量鉄骨構造の賃貸アパート。

そこで、高齢の住人が孤独死。

発見されるまで数日を要したものの、季節な真冬で、気温は低く空気は乾燥。

雨戸は閉められたままで窓から陽が差し込むこともなく、暖房も止まった状態で、室内の温度はたいして上昇せず。

更に、故人が痩せた体形だったことも影響したのか、遺体による汚染や異臭は発生しておらず、特殊清掃をはじめ、特段の消臭消毒を施す必要性も感じられなかった。

当然のことながら、内装・設備には、通常の生活によって発生する汚れや傷み、経年による劣化はあったが、故人が暮らしていた年月を考慮すれば、前記の「善管注意義務」に違反していたような形跡はなし。

遺品整理と家財処分を行ったうえで、あとは、一般的な内装修繕とルームクリーニングすれば原状回復できるものと思われた。

それでも、貸主（大家）は、原状回復にかかる費用と将来に向かっての家賃補償を遺族:相続人に求めようとしていた。

それまで借主の孤独死は経験したことがなく、法的には強く主張できないものであることは認識していないようで、当然の権利であるかのような構えをみせていた。

一方、借主側（遺族:相続人）は懐深い対応をみせ、法律を盾に抗うことはせず。

自分達が持つ権利義務を整然と説明し、その上で、借主（故人）の血縁者としての道義的善意と生前の故人が世話になった謝意として、返還されるべき敷金の放棄、及び賃貸借契約の解約予告金（家賃一ヶ月分）とルームクリーニング代の負担を承諾。

貸主は、一般的な改修で済むリフォーム代と、この件が原因で下げざるを得なくなるかもしれない将来の家賃低減分を呑み込むことを承諾。

協議の輪に当社が加わったことも役立ってか、平和的に解決したのだった。