賃貸物件が「事故物件」になってしまった場合、貸主は、借主に対してどこまでの原状回復義務・損害賠償責任を負わせることができるのか。

通常の孤独死の場合、過去の裁判例や国土交通省のガイドライン等に照らし合わせると、借主（入居者）へ損害賠償請求はできず、原状回復義務についてはケースバイケースとなる。

借主に故意・過失が認められなければ損害賠償責任は生じず、部屋を通常使用することによる通常損耗や経年による劣化についても原状回復義務は生じないと考えられる。

逆に、死因が故意による自殺の場合は、損害賠償請求が認められるということである。

この場合、心理的瑕疵が生じることにより、通常の原状回復の範囲を超えた費用の支払いを求めることのできる可能性もでてくる。

また、遺体が腐敗するなどして、日常的な生活では生じ得ない汚損を生じさせた場合については、損害賠償責任（債務不履行責任）は認められないとしつつも、原状回復義務については、全部または一部が認められるものとされている。

一方、事故物件であることを理由に家賃を低減せざるを得ない場合、どのように扱えるのだろうか。

これについての考え方も、損害賠償請求と同様。

家賃低減は貸主にとって損害なので、相続人や連帯保証人に損害賠償義務があれば支払いを求めることができる。

逆に、賠償義務が発生しない場合には、家賃低減分の補償も請求することができない。

原状回復の場合と同様、自殺など死因に故意・過失が認められる場合には、相続人や連帯保証人に対して家賃低減分の補償を請求することができるが、単なる孤独死の場合での請求は不可能である。

ちなみに、家賃低減分を請求できる場合、その費用は家賃1年分と半額の家賃2年分が相場となっている。

画像の現場は、商業地域の中に建つ小規模の賃貸マンション。

そこで暮らしていた中年男性が孤独死。

発見されるまでそれほどの日数はかからず、遺体の腐敗は進行しておらず。

害虫をはじめ異臭らしい異臭も発生せず。

ただ、多少の体液が漏れ出し、それにより床の一部を汚染。

当方は特殊清掃の専門業者として呼ばれ、作業を実施したのだが、実際の汚れは日常家事と変わらないくらいのクリーニングで充分に対応できるレベルだった。

床材に腐食はなく、痕やシミは残留せず。

外観上は特殊清掃のみで何事もなかったのと同然に復旧。

床は貼り換えが必要なほど傷んではおらず、経年を考慮しても、きれいに保たれている方。

物理的には、そのまま再使用しても問題ないように思われた。

しかし、貸主（大家）は、室内消毒を含めた貼り替えを希望。

「かかる費用も借主側（遺族）が負担すべき」とのこと。

フローリングは、構造上・デザイン上、遺体があったところだけ部分的に貼り換えるということができず、多くを占める他の部分も同時に貼り替える必要がでてきて、それだけ費用が過分にかかってしまう。

一方の、遺族は、「全面貼り替え」ということに強い反感を覚えたようで、「消毒はともかく貼り替えまでは必要ないのではないか」と難色を示した。

この件に関して相談を受けた当方は、第三者として客観性の高い意見を心掛けつつ、「重度の汚れや異臭が発生していたわけではないから、内装工事の費用を遺族に求めるのは困難だと思われる」ということを説明したうえで、「ただ、貸主としての心情は充分に理解できる」ということを大家に伝えた。

また、「床の貼り替えについては法的義務・責任は発生しないと考えられる」ということを説明したうえで、「ただ、物理的瑕疵がなくても心理的瑕疵が発生している」ということを遺族に伝えた。

その後、大家と遺族、その間に当方が入って何度かの協議が重ねられた。

双方が当方の助言を尊重してくれ、消毒費用は遺族が負担、フローリングの貼り替え費用は大家と遺族が折半、通常損耗や経年劣化に当たる部分の修繕やクリーニングは大家が負担することに。

結局のところ、原状回復費用の大半を大家が負担することになったが、大家の心情を汲み取り、また、身内としての道義を感じた遺族は「クリーニング代にでも当ててもらえれば」と敷金の全額を放棄。

礼儀と誠意をもった冷静な話し合いができ、特段の争いも起きず、嫌な後味を残すこともなく事は収まったのだった。