アパートや団地等の集合住宅の場合、ゴミ部屋が問題になるキッカケは、周りの人に見つかって管理会社などへ通報されるパターンや、切迫した事情が発生して自ら外の人に相談するパターンなど色々。

個人のプライバシー尊重に重きが置かれ、同時に、地域社会の人間関係が希薄になりがちな昨今では、余程のことがないかぎり近隣住人に通報されるということはない。

逆に言えば、他人に通報されるくらいの部屋は深刻な状態になっている可能性が高いということ。

玄関を開けたときに垣間見える室内の光景が異様だったり、窓がひどく汚れてカーテンがボロボロだったり、ベランダにゴミが山積みになっていたりすると、どうしても他人の目を引いてしまう。

また、ハエ・ゴキブリ・ネズミ等の害虫・害獣が現場周辺で散見されるようになったり、異臭が外部に漏洩したりすることによって異変が察知されることもある。

当然、発覚したゴミ部屋を放置することはできない。

放っておいても部屋が傷むばかりだし、近隣から苦情がくるおそれもある。

場合によっては退去する住人が現れるかもしれないし、風評によって物件自体の価値が下がってしまうかもしれない。

諸々のリスクを考えると、直ちに是正を求める必要がある。

しかし、賃貸している他人の部屋に対して一方的に手を出すことは認められない。

無断で入れば不法侵入、そして、例えゴミであっても、それらの所有権は入居者にあり、勝手にゴミを捨てるなどの行為は所有権の侵害となるのである。

同時に、入居者に非があるとしても、不法行為でやり返してしまうことは「自力救済」となり、これも民法で禁止行為とされている。

ゴミ部屋にされてしまった場合に大家や管理会社がやることとしては、まず、口頭や文書で注意し、改善がみられない場合でも粘り強く何度も注意することが挙げられる。

それでも改善がない場合は、内容証明郵便を送付したり行政機関へ相談したりするのが得策。

「〇月〇日までにゴミを撤去すること」「期日までに対処しない場合は、当該ゴミの処分及び賃貸借契約の解除を行う」と内容証明郵便で通達する。

期日までに対応がないからといっても、直ちにゴミを強制撤去することはできないが、争訟に発展した場合、その行動は入居者に注意勧告をしたという証拠になり、以降の交渉を優位に進めるために必要なことである。

もう一つが、行政機関への相談。

相談する相手としては、警察署・消防署・保健所・役所などがある。

大家や管理会社だけで小さく動くのではなく、行政機関を巻き込むことによって入居者の問題意識に働きかけ、対処に向かって動くためのプレッシャーをかけることができるのである。

賃借人は賃貸人に対し、賃借物を明け渡すまで善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない義務がある。

これを「善良なる管理者としての注意義務」、略して「善管注意義務」という。

借りている部屋をゴミ部屋にすることは善管注意義務に違反していると考えられるため、これにもとづいて賃貸借契約の解除（退去）を求めることは可能である。

過去の裁判例においても、「社会常識の範囲を遥かに越える著しく多量のゴミを放置する行為は賃貸借契約を解除する事由に構成するものと言わざるを得ない」（東京地裁1998年6月26日判例）と、貸室をゴミ屋敷にしてしまった場合、賃貸人は契約の解除が可能であるとしている。

ただ、訴訟に発展した場合、度重なる注意の実施や裁判手続きなど非常に時間と労力が掛かるため、時間的にも精神的にもかなりの根気が必要になるのが現実。

弁護士への着手金や報酬など相応の費用も発生し、これもまた負担となる。

訴訟に勝ってゴミ部屋の入居者が退去したとしても、それで全ての問題が解決するわけではない。

新たな入居者を募集するためには、汚損された部屋をきれいに戻さなくてはならない。

原状回復については、入居者の故意・過失が認められるので、ある程度の負担を求めることができるはずなのだが、賃貸人も大きな負担を強いられることになる。

具体的には、入居者の過失責任と居住年数をベースとした建物設備の通常損耗・経年劣化・減価償却の実状を対で勘案し相殺させるかたちとなる。

国土交通省のガイドラインや税法なども「賃貸人（大家）に有利」とは言い難く、「入居者の居住年数が長くなればなるほど入居者の負担が軽くなる＝賃貸人の負担が重くなる」と言っても過言ではない現実もある。

入居者に故意・過失があるにせよ、過剰な責任追及は無駄に解決を遅らせる原因にもなりかねないため、賃貸人は公のルールにもとづいた理性的な対応が求められることを知ったうえで行動することが大切である。

このような事態に陥らないに越したことはないため、事前にできる事があれば努力したいもの。

借地借家法にもとづく賃貸借契約の内容は賃貸人よりも入居者の保護に重きを置く姿勢であるため、一旦入居させてしまうと強制退去させるのは極めて困難。

空室を埋めたい気持ちはあって当然ながら、丁寧な入居審査を行い、不審な人の入居は断る勇気も必要。

また、賃貸借契約書や重要事項説明書に、ゴミ部屋の取り扱いに関する特約を明記しておくことも有効。

その他、入居者が社会的に孤立しないようコミュニケーションを密にしたり、ガス設備や水道設備等の点検を定期的に行って室内をチェックしたりすることも大切である。

当該入居者への改善要請から、場合によっては法的手続きまで、賃貸物件をゴミ屋敷・ゴミ部屋にされたときに賃貸人がやるべきことはたくさんある。

ある程度の時間がかかるのはやむを得ないところもあるが、外部への異臭漏洩や害虫・害獣の発生など、近隣への影響を考えると悠長には構えていられない。

とりわけ怖いのは火災や漏水。

実際、ゴミの奥から現れた電気コンセントの差込口が焦げていたこともあれば、浴室の水気がゴミを伝って漏洩し他所の床を腐らせてしまっていたこともあった。それも多々。

となると、諸々の雑務がある中でもゴミの撤去は優先して行いたい。

とは言え、入居者自らが率先して動くとはかぎらない。

そういう場合は、賃貸人や管理会社が主導していくしかない。

居住者に資力がない場合は、一時的にでも賃貸人か管理会社が費用を負担することになるかもしれないが、とにもかくにも、「ゴミをそのまま放置する」といった選択肢はない。

入居者の承諾を得る必要はあるが、当社のような経験豊富な専門業者に相談すれば、合理的かつ効率的に問題は片付いていくはずである。